Per maggiori informazioni:
Tel: 335 7982865
Email: guido@olivieroimmobiliare.it
Oliviero rag. Guido - PI 00080060288
associato ANACI
SEDE : via G. Matteotti 1/A - 35044 Montagnana PD
RECAPITO : viale Verona 138 - 36100 Vicenza
FAQ - Domande Frequenti
Revoca e nomina amministratore di condominio. Come e cosa fare:
L’Assemblea dei condomini può revocare in ogni tempo l’amministratore con una maggioranza degli intervenuti (quindi dei presenti all’assemblea personalmente o con delega) che rappresenti almeno i 500 millesimi del valore dell’edificio. Naturalmente l’argomento deve essere previsto all’o.d.g. dell’assemblea stessa.
Ma come si deve agire?
Se è stata già convocata l’assemblea e l’argomento è previsto tra quelli all’o.d.g. all’assemblea si dovrà chiedere la revoca che dovrà essere votata con la maggioranza indicata poc’anzi.
Se l’assemblea non è stata convocata l’art. 66 Disp. Att. C.C. prevede la possibilità che i condomini richiedano un assemblea condominiale inviando una richiesta a mezzo raccomandata o PEC sottoscritta da almeno due di essi e rappresentanti almeno 1/6 dei millesimi nella quale chiedono la convocazione di un’assemblea entro il termine di 10 giorni con all’ordine del giorno “Revoca amministratore condominio e nomina nuovo amministratore condominiale” (Facsimile: “Con la presente i sottoscritti condomini sono a chiedere la convocazione di un’assemblea condominiale entro e non oltre dieci giorni dal ricevimento della presente come disposto dall’art. 66 Disp. Att. C.C., con il seguente ordine del giorno: … )
Se l’amministratore non vi provvede, all’undicesimo giorno i condomini firmatari possono autoconvocare un assemblea con lo stesso o.d.g. invitando tutti i condomini.
In tale assemblea dovrà dapprima essere deliberata la revoca dell’amministratore e successivamente la nomina del nuovo amministratore (naturalmente con le maggioranze sopra già riportate).
Revoca per giusta causa e risarcimento danni
E’ necessario distinguere se le motivazioni della revoca configurino o meno un comportamento illecito dell’amministratore ed un suo inadempimento.
Nel caso in cui la giusta causa sia rappresentata dall’inadempimento dell’amministratore, non solo il Condominio avrebbe diritto al risarcimento dei danni causatigli dall’amministratore, ma quest’ultimo non ha diritto al proprio compenso. Questo, infatti, ha quale presupposto l’adempimento dell’amministratore alle sue obbligazioni.
In tal caso, il Condominio dovrebbe fornire prova dei motivi della revoca, permanendo in capo all’amministratore che rivendichi il diritto al compenso, l’onere di provare il proprio adempimento o, in difetto, l’imputabilità del proprio inadempimento a fatti a lui non ascrivibili ed eventualmente imputabili ai condomini, che con il loro comportamento hanno precluso l’assolvimento regolare del mandato da parte sua.
Ove poi il Condominio o qualche condomino richieda anche il risarcimento dei danni, sarà chi lamenta un danno a dover fornire prova dello stesso e della sua riconducibilità al comportamento dell’amministratore.
Anche in presenza di una giusta causa, però, la revoca dell’amministratore non è mai automatica.
Infatti, è comunque necessario che la sua revoca venga deliberata con le maggioranze previste dalla legge (vedasi FAQ Revoca per giusta causa e risarcimento danni)
E se l’assemblea non riesce a raggiungere le maggioranze necessarie?
L’Assemblea dei condomini è certo sovrana, ma sempre che non sia leso il diritto del singolo, riconosciuto e tutelato dal legislatore. In tal caso il singolo condomino o gruppo di condomini potrà far valere il proprio diritto anche in assenza di deliberato assembleare o in presenza di un deliberato di senso contrario.
Revoca giudiziale diretta
Innanzitutto, è bene tentare preliminarmente una soluzione “bonaria” chiedendo il passaggio in assemblea condominiale che imponga all’amministratore di porre fine ai predetti comportamenti, pena la sua revoca e nel caso in cui non si raggiunga il risultato sperato votando la revoca dell’amministratore (Vedasi FAQ Revoca e nomina amministratore di condominio. Come e cosa fare:).
Nel caso in cui, l’assemblea non abbia le necessarie maggioranze per la revoca dell’amministratore, il condomino o il gruppo di condomini che ne chiedono la revoca potranno rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Ciò è possibile naturalmente nel caso in cui vi sia una giusta causa.
I casi individuati dalla legge che consentono la revoca giudiziale
L’articolo 1129, comma 12, del codice civile determina quali sono le gravi irregolarità:
- l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore e altri casi previsti dalla legge;
- la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
- la mancata apertura ed utilizzazione di un conto intestato al condominio;
- la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
- l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
- qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
- la mancata tenuta dei registri di anagrafe condominiale, dei verbali di assemblea, della nomina e revoca dell’amministratore, della contabilità;
- l’inosservanza dell’obbligo di rendere comunicazione al condomino che ne faccia richiesta dell’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
- l’omessa o incompleta o inesatta comunicazione dei propri i propri dati anagrafici e professionali, del codice fiscale, o, se si tratta di società, della sede legale e la denominazione, del locale ove si trovano i registri suddetti, nonché dei giorni e delle ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
Cosa deve fare l’amministratore se un condomino non paga le spese condominiali
In condominio può capitare che non tutti i proprietari siano in regola con le proprie quote. Questo fatto è piuttosto grave perché anche un solo condomino che non paga rischia di mettere in difficoltà il condominio e il pagamento di appaltatori e fornitori di servizi.
Innanzi tutto, è bene ed importante evidenziare che un buon amministratore condominiale ha modo di prevenire tali situazioni. Anche per questo motivo è fondamentale la scelta di un buon amministratore e di comprovata esperienza fin da subito e non solo quando sorgono le problematiche.
Ma se ci troviamo già in questa situazione poco piacevole, come è corretto comportarsi?
A tal proposito la legge impone all’amministratore di agire tempestivamente per recuperare i crediti maturati nei confronti degli inadempienti.
La legge in materia prevede uno “schema” che, almeno in teoria, dovrebbe favorire il veloce recupero del credito. Il Codice civile stabilisce che l’amministratore deve agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso.
In pratica, l’amministratore ha l’obbligo di intraprendere un’azione giudiziaria contro i morosi entro sei mesi e quest’obbligo viene meno soltanto se è l’assemblea condominiale ad autorizzarlo specificatamente a non agire in tal senso dando un maggior termine ai condòmini morosi.
Ne deriva pertanto, che nel caso in cui l’amministratore non provveda nei termini ne sia responsabile e ne possa essere chiesta la revoca ed il pagamento del danno che questo suo comportamento ha causato.
L’amministratore può agire contro la morosità dei condòmini chiedendo al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.
Una volta ottenuto il titolo? E’ possibile pignorare un bene mobile (auto, moto, arredo etc.), pignorare una busta paga, una pensione (non sempre), un canone di locazione che il condomino incassa, un conto corrente se si sa dove il condomino lo detiene, iscrivere ipoteca, richiedere l’esecuzione immobiliare per poi procedere chiedendo l’asta di questo immobile o di altri beni del condomino. Quindi, vi sono diverse possibilità. Ma quale la migliore? La più efficace? Non c’è una regola, è necessario valutare caso per caso e a tal proposito la differenza la fa l’esperienza dello studio legale scelto per farvi assistere e soprattutto l’esperienza del vostro amministratore
Amministratore: cosa succede se non recupera i crediti dei morosi?
L’amministratore deve agire contro la morosità dei condòmini: come detto, la legge glielo impone. Nel caso in cui tardasse nell’adempiere a questo suo obbligo, rischierebbe di essere revocato dall’assemblea. Ma non solo.
Secondo la legge, l’amministratore che non cura diligentemente l’azione giudiziaria di recupero del credito o la successiva fase del pignoramento, può essere revocato dal giudice su richiesta anche di un solo condomino. Si tratta della revoca giudiziale, prevista dal Codice civile solamente per le gravi irregolarità, cioè per gli inadempimenti particolarmente rilevanti dell’amministratore.
In sintesi, se l’amministratore non si attiva tempestivamente per il recupero dei crediti dai condòmini morosi e non procede velocemente al pignoramento (ad esempio, subito dopo aver ottenuto il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo), rischia di essere revocato su ricorso di un solo condomino all’autorità giudiziaria, oltre naturalmente a dover risarcire il danno che il condominio subisce per il suo comportamento irregolare.
La materia in seno all'amministrazione di condominio è complessa e soggetta a frequenti aggiornamenti .
Se sei alla ricerca di un professionista serio e preparato CONTATTACI senza impegno.
Sarà un piacere aiutarti come facciamo con tutti i nostri clienti, ogni giorno.